Ипотечная постоянная определяется. Виды платежей по ипотеке. График амортизации кредита

Ипотечная постоянная (Mortgage Constant ) - это коэффициент, или процентное отношение ежегодных платежей по обслуживанию долга к сумме ипотечного кредита. В нашем примере этот показатель составляет около 12,64% (50 000 долл. /400 000 долл. = 0,1263875). Ипотечная постоянная является функцией ставки процента, срока полной амортизации ипотечного кредита и частоты накопления сложного процента.

Для того чтобы ипотечный кредит был полностью погашен, ипотечная постоянная должна быть выше номинальной ставки процента по кредиту. Превышение постоянной над номинальной ставкой обеспечивает выплату основной суммы кредита. В случае если ипотечная постоянная равна проценту по ипотеке, погашение всей первоначальной суммы кредита произойдет “шаровым” платежом. Если постоянная будет меньше ставки процента, выплаты по кредиту не покроют даже проценты по нему. Как следствие невыплаченная часть процентов будет накапливаться вместе с основной суммой долга, и его остаток должен расти. В действительности кредиты с растущим остатком основной суммы встречаются очень редко. Почти все кредиты предусматривают постепенную амортизацию.

Оценка эффективности привлечения заемных средств.

Решение о привлечении ипотечного кредита принимается на основе оценки эффективности использования заемных средств в инвестиционном процессе, что требует анализа таких факторов как:

1)процентная ставка по кредиту.

2)срок займа.

3)порядок погашения.

4)сумма ипотечного кредита.

5)финансовый левиридж.

6)основные условия кредитования.

Важнейшим фактором, определяющим эффективность заемных средств является уровень финансового левериджа или рычага.

Различают 2 показателя доходности:

· Ставка доходности недвижимости, определяется отношением ЧОД к стоимости недвижимости или сумме ипотечного кредита и собственного капитала

· Ставка доходности на собственный капитал, определяется как отношение денежных поступлений к величине собственного капитала инвестора:

ü Финансовый леверидж считается нейтральным, если Rн=Rск.

ü Финансовый леверидж считается положительным, если Rн

ü Финансовый леверидж считается отрицательным, если Rн>Rск.

Важным фактором, оказывающий влияние на соотношение ставок доходности собственного капитала и недвижимости является доля стоимости недвижимости финансируемая за счет ипотечного кредита. Анализ строится на динамике изменения ипотечной постоянной.

Процентная ставка по кредиту, срок кредитования и порядок погашения кредита оказывает влияние на ипотечную постоянную.

Меняя один из параметров(% ставка или срок), заемщик может существенно снизить величину ежегодных выплат банку. Однако, это приведет к увеличению общей суммы %, которую заемщик заплатит за весь период кредитования.

В ипотечно - инвестиционном анализе ведущую роль играют к-т ипотечной задолженности и ипотечная постоянная.

К-т ипотечной задолженности показывает долю заемных средств в общей стоимости недвижимости.

ИК - ипотечный кредит.

С - стоимость недвижимости.

Ипотечная постоянная - отношение расходов по обслуживанию долга к величине ипотечного кредита.

Чем выше значение КИЗ, тем больше доля заемных средств финансир-я сделки с недвижимостью. С точки зрения кредиторов более высокий КИЗ означает более высокую степень риска нарушения заемщиком своих обязательств и лишения его права выкупа заложенной недвижимости.

ИП должна быть больше номинальной ставки % по кредиту для того чтобы ипотечный кредит был полностью погашен. В том случае, если ИП = % ставке по ипотечному кредиту погашение всей первоначальной суммы кредита произойдет шаровым платежом. Когда ИП < % ставки, выплаты по кредиту не покроют даже % по нему. В этом случае не выплаченная часть % накапливаться вместе с основной суммой ипотечного долга и его остаток будет расти

К характеристикам ИК относятся:

Коэффициент ипотечной задолженности - К ИЗ

Величина периодических платежей и ипотечная постоянная – ДО и ИП

Остаток кредита

Процент выплат по кредиту - i

Отдача кредитора

Расчет конкретных характеристик зависит от условий кредита, предусматривающих различные схемы погашения. Большинство современных схем погашения предусматривают выплату кредитов на аннуитетной основе, то есть равными регулярными платежами, состоящими из процентного платежа и платежа по основной сумме кредита. Такие кредиты называются самоамортизирующимися .

1) Коэффициент ипотечной задолженности - К ИЗ

Данный коэффициент показывает долю ипотечного долга (т.е. заемных средств) в общей стоимости недвижимости. Он рассчитывается по формуле (1):

гдеК ИЗ (LTV) – коэффициент ипотечной задолженности (Loan to Value Rate);

ИК – сумма ипотечного кредита, руб.; C – общая стоимость кредита, руб.

Чем выше значение данного коэффициента, тем выше доля заемных средств и ниже доля собственных средств инвестора в финансировании сделки с недвижимостью. С точки зрения кредиторов (н-р, ипотечного банка), более высокий Киз означает более высокую степень риска нарушения заемщиком своих обязательств и лишения его права выкупа заложенной недвижимости. Банки устанавливают и соблюдают определенные верхние пределы данного коэффициента. Обычно размер кредитов, выдаваемых банком гражданам на строительство, покупку или ремонт жилья, не превышает 70 % от стоимости этого жилья.

2) Периодический платеж- ДО

Для полностью амортизирующегося кредита платеж определяется на основании суммы кредита, срока кредита и нормы процента. Т.к. все платежи одинаковы, то их величина определяется коэффициентом взноса на амортизацию единицы, который является функцией срока кредита и нормы процента (F6 – 6-ая ф-я денежной единицы) – формула (2):

где ИП – ипотечная постоянная (взнос на амортизацию единицы);(2)

i п – срок кредитования.

Процентное отношение ежегодных платежей по обслуживанию долга к основной сумме ИК называется кредитной постоянной – формула (3).

(3)

где КП(LC) – кредитная постоянная, %; ДО

ИК – основная сумма ипотечного кредита, руб.

В общем виде ипотечная и кредитная постоянные равны. На основе этого можно вывести формулу для расчета периодического платежа (формула 4):

(4)

где ДО – периодические платежи по обслуживанию долга, руб.; ИК – основная сумма ипотечного кредита, руб.;

i – ставка процента по кредиту; п – срок кредитования.

ДО = ИК ´ ИП (5)

В условиях самоамортизирующегося кредита периодический платеж (платеж по обслуживанию кредита) включает выплату процентов и часть основной суммы.

Для того чтобы ИК был полностью погашен, ИП должна быть выше номинальной ставки процента по кредиту. Превышение ИП над i обеспечивает выплату основной суммы кредита. Если ИП = i по ИК, погашение всей первоначальной суммы кредита произойдет «шаровым» платежом. Когда ИП будет меньше размера i , выплаты по кредиту не покроют даже процентов по нему. В этом случае невыплаченная часть процентов будет накапливаться вместе с основной суммой долга и его остаток будет расти.

3) Остаток кредита (реверсия кредита с точки зрения кредитора)

Остаток кредита очень часто рассчитывается при продаже объектов до окончания срока кредита, при погашении кредита до окончания срока и т.д.

Остаток кредита при равномерных платежах определяется как настоящая стоимость платежей по обслуживанию кредита в течение оставшегося срока амортизации. При этом остаток кредита определяется на основе величины периодического платежа и коэффициента аннуитета (настоящая стоимость равновеликого потока платежей – F5 пятая функция денежной единицы) по формуле 6:

где В – остаток кредита, руб.; ДО – периодический платеж, руб.;

i – ставка процента по кредиту, %; t – оставшийся срок амортизации, лет (месяцев).

– коэффициент аннуитета (настоящая стоимость аннуитета) – аn

Остаток кредита может быть также выражен как процент от начальной суммы кредита. Для этого надо рассчитать отношение коэффициента настоящей стоимости единичного аннуитета в течение оставшегося срока к коэффициенту настоящей стоимости единичного аннуитета в течение всего срока кредита при соответствующей норме процента – формула 7:

(7)

где B – остаток кредита в %;

an bol – коэффициент настоящей стоимости аннуитета для оставшегося периода;

an all – коэффициент настоящей стоимости аннуитета для всего периода.

4) Процент выплаты кредита

Процент выплаты кредита, также как и остаток кредита, необходим при различных расчетах, например, в расчетах ИИА. Процент выплаты кредита определяется на основе известного процента остатка кредита – формула 8:

Р = 1 – В (8)

где Р – процент выплаты кредита; В – процент остатка кредита.

Процент выплаты кредита можно подсчитать непосредственно несколькими методами. Самым простым является метод определения Р как отношения коэффициента фонда возмещения (F3 – третья функция денежной единицы) для всего срока кредита к коэффициенту фонда возмещения за расчетный период – формула 9:

(9)

где SFF all – коэффициент фонда возмещения для всего срока кредита;

SFF p – коэффициент фонда возмещения за расчетный период.

Коэффициент фонда возмещения находится по формуле 10:

(10)

где SFF – коэффициент фонда возмещения;

i – ставка процента по кредита, %; t – срок кредита, лет (месяцев).

5) Отдача кредитора

Отдача (прибыль) кредитора определяется формулами дисконтирования, поскольку денежный поток от сумм обслуживания долга и реверсии кредита для кредитора аналогичен денежному потоку инвестора собственного капитала. Если кредит не имеет дополнительных условий, то отдача кредитора равна норме процента. Однако если кредитный договор предусматривает какие-либо дополнительные платежи со стороны заемщика, отдача кредитора будет больше, чем норма процента. В случае переменных платежей отдача кредитора также изменяется. Т.о., для определения отдачи используют методы оценки инвестиционных проектов, в частности – определение внутренней нормы рентабельности проекта (IRR). В качестве инвестиционного проекта кредитор рассматривает конкретную кредитную позицию.

Как уже отмечалось, все ипотечные кредиты могут быть разделены на две группы – с постоянными и переменными выплатами при их погашении. Рассмотрим варианты расчетов, проводимых оценщиком, при анализе ипотечных кредитов с постоянными выплатами.

Основные параметры кредита

Большинство постоянных закладных, используемых на развитых рынках недвижимости, являются самоамортизирующимися, предусматривающими периодические равномерные выплаты.

Самоамортизирующийся кредит с равномерными платежами – кредит, равновеликие равномерные платежи по которому включают в себя как процент по кредиту, так и погашение основной суммы.

Процент по кредиту рассчитывается исходя из ставки процента и остающегося баланса основной суммы.

В банковском деле амортизация – это уменьшение остатка основной суммы кредита.

Кредитор задает максимальную величину основной суммы кредита в процентах (часто 75 или 80%) от стоимости собственности, устанавливает максимальный срок кредита (который будет короче, чем срок оцененной полезной жизни объекта) и предлагает процентную ставку исходя из преобладающих на рынке условий.

Затем рассчитываются периодические (обычно, ежемесячные) выплаты по ипотеке; во внимание принимаются три показателя:

• основная сумма кредита (PRN – principal) ,
• срок (оставшийся ) кредита N;
• процент по кредиту (INT – interest).

Пример

Сумма кредита – 10 000 долл. Срок кредита – 30 лет. Платежи производятся в конце года. Ставка процента по кредиту равна 15%.

Рассматривая периодический платеж как еще одну переменную, получаем, что любой кредит описывается четырьмя показателями. В случае если известны любые три из них, четвертый может быть определен.

Таблица 5.2

Расчет характеристик кредита (долл.)

№ платежа	Ежегодное обслуживание кредита (РМТ – payment)	Остаток кредита на конец года (BAL – balance)	Погашенная основная сумма кредита (PRN – principal)	Оплаченный процент по кредиту (INT – interest)

Ежегодные выплаты (в расчетах – РМТ-платеж) в размере 1523 долл. по данному кредиту могут быть рассчитаны на калькуляторе (компьютере, по таблицам) с учетом двух составляющих: процента (дохода на инвестированную кредитом сумму); возмещения капитала (возврата инвестированной кредитором основной суммы).

Построим график амортизации кредита (рис. 5.2).

Рис. 5.2.

Расчет основной суммы кредита PRN. В случаях когда известны ставка процента, оставшийся срок и ежегодные выплаты, можно определить остаток непогашенной основной суммы: PV = -10 000.

Расчет срока кредита. Когда известны ставка процента, сумма кредита и ежегодные выплаты, можно определить срок кредита: N = 30.

Расчет ставки процента. В случае самоамортизирующегося кредита платежи производятся равномерными и равными выплатами. Если известны сумма кредита, оставшийся срок и ежегодные выплаты, можно определить ставку процента по кредиту: // Y = 15.

Определение ипотечной постоянной

Годовая ипотечная постоянная (ИП) – это отношение обязательных выплат но кредиту за год (ОД – обслуживание долга, РМТ) к первоначальной основной сумме кредита (ИК, в расчетах – текущая стоимость PV):

(5.1)

Ипотечная постоянная включает процент и выплаты в счет погашения основной суммы кредита, поэтому она должна превышать номинальную ставку процента по кредиту.

Для рассмотренного выше примера ИП = 15,23%.

Таким образом, ипотечная постоянная для ипотечных обязательств, предусматривающих ежегодные равные выплаты в счет погашения долга, равна фактору шестой функции сложного процента, т.е. фактору взноса па амортизацию денежной единицы.

Если условия кредита предусматривают ежемесячные выплаты, то ИП равна фактору взноса на амортизацию единицы, посчитанному на основе ежемесячных платежей, умноженному на 12.

Ипотечная постоянная является удобным инструментом для быстрого нахождения баланса между сроками амортизации и процентными ставками, а также для расчета выплат по обслуживанию долга (по формуле (5.1)).

Ипотечная постоянная необходима при проведении оценки эффективности использования заемных средств – при определении финансового левериджа.

При заданных ставке процента и сроке амортизации ипотечная постоянная равна обязательным ежегодным выплатам по обслуживанию долга на единицу кредита.

Для определения размера действительных выплат ипотечную постоянную следует умножить на основную сумму кредита.

Многие заемщики стремятся свести ипотечную постоянную к минимуму, для того чтобы минимизировать текущий остаток денежных средств, несмотря на то, что это ведет к росту суммарных процентных выплат и замедлению прироста собственного капитала за счет платежей в погашение ипотечного долга.

Рассмотрим, как влияет па ипотечную постоянную изменение только одного из условий кредита для рассмотренного нами примера, а именно изменение процентной ставки по кредиту, срока кредитования или изменение порядка осуществления платежей.

• 1) Понижение ставки но кредиту. Пусть теперь I/Y= 12%, тогда РМТ = 0,1241, т.е. ведет к уменьшению ИП.
• 2) Учащение платежей по кредиту (платежи ежемесячные, Ρ/Υ = 12) / РМТ = 0,0216 – это месячная ИП. Для определения годовой ее следует умножить на 12 месяцев: 0,0126 х 12 = 0,1517. Следовательно, понижение ставки но кредиту ведет к уменьшению ИП.
• 3) Увеличение срока кредита (с 30 до 40 лет): РМТ = = 0,1506 – уменьшение ИП.
• 4) Как зависит величина ИП от суммы ипотечного кредита?

ИП не зависит от величины ИК.